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      孙宏斌的15%文旅生意

        2019-11-14 19:00:57 热度:1934

        孙宏斌曾将投资文化旅游描述为“诗与距离”。然而,众所周知,鲁文的企业投资成本高,回报周期长。就连一向财大气粗的万达也不得不宣称“壮汉折断了手臂”,甚至砍掉了“他们的头”。从现在开始,鲁文房地产在中国没有好的成功先例,所以荣创在接手万达鲁文业务时没有太多可以借鉴的成功经验。

        然而,在2019年中期业绩会议上,孙宏斌表示,鲁文的经营业绩超出预期。

        据了解,2019年6月,广州和无锡这两个文化旅游旗舰城市将开业。广州荣创文游镇在入园的第一天就接待了30万人,其中荣创雪在世界上的人气“爆棚”。今年、明年和明年,程文路将陆续开业。

        与此同时,王梦德表示,融创希望文化集团和鲁文能有更好的结合,包括内容、平台、ip、真实场景等。例如,今年推出的首个ip阿里试点将与鲁文保持良好的联系。今年对文化和旅游部门来说是一个良好的开端,我希望在未来三年、五年甚至十年有一个良好的表现。

        各种知识产权的签署以及万达鲁文资产的消化和收购,都反映了融创对鲁文的重视和祝福。作为四大行业之一,鲁文将在未来十年继续为融创贡献可观的利润吗?

        弯曲的地面

        投资“诗歌和距离”可能只是一个起点。孙宏斌收购万达文化旅游项目的真正目的是看中其背后的土地储备。

        2017年7月10日,融创与大连万达签署了转让协议。融创集团接管万达集团13个万达文化旅游项目和76个酒店项目,总投资631.7亿元。其中,438.44亿元用于购买13个万达文化旅游项目91%的股份。

        2018年10月,融创又为万达原创旅游集团和13个文化旅游城市项目的设计、管理和规划公司购买了62.81亿元。到目前为止,融创集团全权负责13个万达文化旅游城市的业务。融创共投入501.25亿元,拓展文化旅游业务。然而,荣创2017年的年现金流为967.2亿元,2018年为1202亿元。假设所有现金都已结清,2017年荣创的收购成本占现金的一半以上。

        看似天文数字,但隐藏的收入不容小觑。根据融创当时的官方计算,13个万达城市91%股份对应的净资产公允价值约为670亿元,而交易对价为438.44亿元,交易实现利润231.56亿元。

        除了利润,还有近6000万平方米的土地储备。

        资料来源:《中国日报》,意见索引整理

        据财务报告,13个文化旅游项目总建筑面积约为5897.05万平方米,其中自持面积约为927万平方米,可销售面积约为4970万平方米,占总建筑面积的84%。经计算,收购万达文旅项目约80%的土地储备将被出售。

        鲁文集团的《诗与距离》

        早在2018年3月召开的荣创业绩会议上,王梦德就明确表示,荣创将于2018年成立一个独立于房地产集团、独立运作的鲁文特别集团。未来一两年最重要的任务是快速提升鲁文板块的运营能力。

        随后,2018年8月下旬,容创文化旅游发展有限公司(即容创鲁文集团)在海口正式成立,注册资本10亿元。其法定代表人是鲁鹏、荣创中国执行总裁、鲁文集团总裁。首席执行官王梦德和副总裁兼联合公司秘书高希为董事。10月,融创成功整合万达文化旅游团队,形成从设计、建设到运营的完整文化旅游体系结构。

        目前,融创已形成四大战略板块:融创房地产、融创服务、融创旅游和融创文化。

        根据2019年中期业绩公告,截至2019年6月30日,吕雯建设运营部总资产约为910.27亿元(约占总资产的10.80%),负债约为219.53亿元(约占总负债的3.02%)。去年底,资产约789.3亿元,负债约66.27亿元,分别增长15.33%和231.27%。

        资料来源:《中国日报》,意见索引整理

        关于吕雯总资产及负债的变动,融创在公告中解释,由于自2019年1月1日起采用新会计政策,即香港财务报告准则第16号,本集团已就先前分类为「经营租赁」的相关租赁重新确认租赁负债。这些负债按剩余租赁付款贴现的现值计量。贴现原则将基于2019年1月1日承租人的增量借款利率。

        2019年6月30日,由于会计政策的变化,分部资产和分部负债增加。其中,吕雯建设运营分公司资产负债分别增加455.7万元和374万元。

        根据这一计算,鲁文总资产和负债分别增长120.92亿元和152.89亿元,分别增长15.32%和230.71%。

        虽然文化旅游业务带来的负债只占负债总额的3.02%,但文化旅游业务带来的收入也可以忽略不计。

        根据融创2019年中期业绩公告,截至2019年6月30日的6个月内,集团总收入为768.4亿元,其中90%以上的收入来自住宅和商业地产销售,较去年同期的465.8亿元增长64.9%。

        资料来源:《中国日报》,意见索引整理

        其中,吕雯建设运营分公司总收入约10.77亿元,占总收入的1.40%,去年同期为2.28%。净利润约为3.93亿元,同比10.61亿元和4.84亿元,分别同比增长1.51%和18.80%。

        在2019年中期业绩会议上,王梦德表示,鲁文的管理始于去年下半年的第四季度。通过这半年的时间,集团成功地在鲁文的两个旗舰城市广州和无锡开业,超出了预期。与此同时,运营和服务不断改善和变化,但鲁文在过去两年对整体业绩的贡献仍然相对较小。我相信在接下来的三到五年里,这部戏会慢慢上映。

        孙宏斌还透露,今年年底公布结果时,债务也将下降。根据财务报表,荣创2019年6月底的现金余额相当于下半年到期的计息负债的3.1倍以上。下半年,荣创将继续快速出售,放开经营现金流,严格控制土地投资,以降低2019年底的负债率,保持长期下降趋势。

        从最近三年创建的净债务比率指数可以看出下降的紧迫性。2017年年中,荣创的净负债率达到最高点259.58%,此后一直在下降,2018年达到最低点149.39%。换句话说,自2017年年中收购13个文化和旅游项目以来,融创的减债运动一直在进行。

        资料来源:《中国日报》,意见索引整理

        直到2019年年中,净负债率上升近100个百分点,面临融资紧张的环境,融创再次明确提出将重点放在债务控制上。

        据财务报告显示,2019年上半年,融创生息债券总额为3020.76亿元,现金总额为1379.97亿元,净资产总额为796.96亿元。

        在吕雯业务方面,融创为了配合债务控制和业绩释放也提出了一些要求:王梦德透露,未来吕雯资产与总资产的比例将控制在15%以下,如果超过这个比例,即使更好也不会增加。

        这可能是为了解决下半年融资收紧带来的问题,但也是解决“诗与距离”与现实之间差距的妥协。

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